10.10.2012, 00:00

Čo musíte vedieť, ak sa chystáte prenajímať nehnuteľnosť

1. Registrujte sa na daňovom úrade
Ak sa rozhodnete prenajímať byt alebo inú nehnuteľnosť alebo jej časť, ste povinní registrovať sa u miestne príslušného správcu dane pre daň z príjmov fyzických osôb, ak už nie ste na úrade registrovaní z dôvodu, že podnikáte. Pokiaľ už vykonávate samostatnú zárobkovú činnosť a popritom sa rozhodnete prenajímať byt, nemusíte sa registrovať u správcu dane druhýkrát. Táto registrácia znamená, že príjmy z prenájmu podliehajú zdaneniu daňou z príjmov fyzických osôb vo výške 19 %. Ďalšie povinnosti, teda registrovať sa na iných úradoch, vám nevznikajú, odvody do zdravotnej ani Sociálnej poisťovne sa z titulu prenájmu neplatia.

2. Spoluvlastníci sa musia registrovať všetci
Pri prenájme nehnuteľnosti manželmi je potrebné samostatne posudzovať povinnosť registrácie na daňovom úrade a povinnosť podať daňové priznanie a zdaniť príjmy dosiahnuté z prenájmu nehnuteľnosti. Pri posudzovaní povinnosti registrácie nie je rozhodujúce, komu prenajímaná nehnuteľnosť patrí, ale ako je uzavretý nájomný vzťah. Ak v nájomnej zmluve sú ako prenajímatelia uvedené viaceré fyzické osoby, povinnosť registrácie majú všetky osoby uvedené ako prenajímatelia. Ak teda v nájomnej zmluve sú uvedení ako prenajímatelia obaja manželia, obaja majú registračnú povinnosť. Ak je v zmluve uvedený iba jeden z manželov, povinnosť registrácie sa vzťahuje len na neho.

3. Na daňovom úrade sa hláste do mesiaca
Ak nie ste registrovaní na daňovom úrade, musíte tak urobiť do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom ste prenajali byt alebo nebytový priestor alebo ich časti, alebo nehnuteľnosť alebo jej časť okrem pozemku. Ak tak neurobíte, hrozí vám pokuta, a to od 66,38 eura do 3 319,39 eura. Na daňovom musíte predložiť vyplnenú prihlášku na registráciu a originál zmluvy o nájme alebo originál zápisnice o nájme na overenie údajov. Originál vám následne vrátia. Ak pri registrácii nepredložíte písomnú zmluvu o nájme ani zápisnicu o nájme, daňový úrad spíše na základe ústneho pojednávania s prenajímateľom bytu zápisnicu o ústnom pojednávaní.

4. Odvody platiť nebudete
Príjmy z prenájmu sa nezapočítavajú do vymeriavacieho základu pre platenie odvodov ani do zdravotnej, ani do Sociálnej poisťovne. Ešte v roku 2011 sa prvé štyri mesiace platili z takýchto príjmov preddavky do zdravotnej poisťovne, avšak po zmene legislatívy sa táto povinnosť zrušila a tým, čo odvody za štyri mesiace platili, im ich vrátili.

5. Na nezdaniteľnú sumu nárok nemáte
Od zdaňovacieho obdobia roku 2011 je možné nezdaniteľnú časť základu dane uplatniť len na tzv. aktívne príjmy, teda na príjmy zo závislej činnosti (zamestnania) a na príjmy z podnikania a vykonávania samostatnej zárobkovej činnosti okrem príjmov z prenájmu.

6. Podnikateľovi sa prenájom započíta medzi ostatné príjmy z podnikania
Pokiaľ máte nehnuteľnosť alebo jej časť zapísanú v obchodnom majetku, mali by ste mať živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností. Príjmy z prenájmu sa zaradia medzi ostatné príjmy z podnikania a už si na ne nemožno uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur a daňovník k nim priradí preukázateľné výdavky podľa toho, aké výdavky použijete k svojim ostatným príjmom z podnikania.

7. Príjem z prenájmu sa počíta do vlastného príjmu manželky
Ide o vlastný príjem, ktorý sa posudzuje vtedy, ak si chcete uplatniť nezdaniteľnú časť na manželku. Ak tá nemá žiaden príjem, napríklad poberá len rodičovský príspevok, ale popritom prenajímate nehnuteľnosť a časť či celý príjem poberá manželka, počíta sa to do jej vlastného príjmu. O ten musíte znížiť sumu nezdaniteľnej časti, ktorú si na manželku chcete nárokovať. A teda sa môže stať, že ak je príjem z prenájmu vyšší ako nezdaniteľná časť – napríklad tento rok 3 644,74 eura ročne, nárok na úľavu na manželku vôbec nevznikne.

Zdroj: HN, Jaroslava Lukačovičová, poradkyňa Združenia podnikateľov

 

Oslobodená časť 500 eur je len pre súkromné osoby

Príjem z prenájmu nezdaňujete úplne celý. Využiť môžete oslobodenú časť vo výške 500 eur.
Ako zdaniteľný príjem potom v daňovom priznaní uvádzate už len sumu, ktorá presiahne oslobodenú časť. Nie sú tam pritom obmedzenia, ako pri nezdaniteľnej časti – napríklad že by ju nemohol využiť poberateľ dôchodku. „Aj starobný dôchodca môže postupovať podľa § 9 ods. 1 g), v zmysle ktorého je od dane oslobodený príjem z prenájmu, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur. Do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu,“ hovorí daňová poradkyňa Miriam Buliková.
Platí to však len vtedy, ak prenajímate nehnuteľnosť ako súkromná osoba, teda máte príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. „V prípade, ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, tak ide o príjem podľa § 6 ods. 1, t. j. ide o príjem z podnikania. Pri príjmoch z podnikania nie je možné uplatniť oslobodenie do výšky 500 eur,“ upozorňuje Buliková.

Pozor!
Nie všetky výdavky si môžete odpočítať zo základu dane. Výdavky zahrňované do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Príklad krátenia výdavkov:
Príjem = 3 865 eur
Skutočné výdavky = 1 500 eur

Po oslobodení
Príjem = 3 865 - 500 = 3 365 eur
Pomer oslobodených príjmov k celkovým príjmom = 500/3865 = 12,94 %
Výdavky = 1 500 x 12,94 % = 194,10 teda 1 500 – 194,10 = 1 305,90 eura

Výpočet dane
Príjem = 3 365 eur
Výdavok = 1 305,90 eura
Čiastkový základ dane = 2 059,10 eur

Daň 19 % = 391,23 eura

Zdroj: HN, Jaroslava Lukačovičová, poradkyňa Združenia podnikateľov

 

Manželia a spoluvlastníci môžu delením príjmov ušetriť na dani

Ak prenajímate byt či dom, ktorý patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, môžete sa o príjmy a výdavky vzájomne deliť, a tak ich zdaniť. Výhodné je to preto, že každý z manželov si môže uplatniť oslobodenú časť 500 eur.
Rozdeliť ich môžu v takom pomere, ako si sami určia, napríklad 50 : 50, alebo 70 : 30. Môžu sa napríklad dohodnúť tak, že jeden zdaní príjmy do výšky, ktorá je oslobodená od dane – do 500 eur, a teda nebude ho musieť ani uvádzať do daňového priznania, a druhý z manželov zvyšný príjem z prenájmu.
Delenie príjmu je výhodné, lebo každý z nich si môže uplatniť oslobodenú časť. „Ak si manželia rozdeľujú príjmy z prenájmu plynúce z bezpodielového spoluvlastníctva, každý z nich má nárok na uplatnenie oslobodenej výšky príjmu vo výške 500 eur,“ hovorí daňová poradkyňa Miriam Buliková. Každý potom prizná ako príjem z prenájmu len tú časť, ktorá presiahne 500 eur.
Následne nato však musia rozdeliť aj výdavky. Tie si musia takisto rozdeliť, a to v rovnakom pomere, ako si rozdelili príjmy. Je pritom jedno, či si uplatnia skutočne vynaložené výdavky na byt v nájme, alebo takzvané paušálne výdavky.
Samotnú zmluvu o prenájme môže pritom uzatvoriť len jeden z manželov, nemusia tak urobiť obaja. Na delenie príjmov to nemá vplyv.
Avšak delenie príjmov je možné aj vtedy, ak ide o nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve – napríklad ak byt vlastnia dvaja bratia a dávajú ho do prenájmu. „Môžu tak robiť v súlade s § 10 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Do základu dane zahŕňajú príjmy podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nebol dohodnutý iný podiel,“ hovorí manažér oddelenia poradenstva spoločnosti Accace Peter Pašek. V rovnakom pomere potom musia rozdeliť aj výdavky. Každý z podielnikov môže využiť oslobodenú časť 500 eur.

Príklad delenia príjmov:
Manželia vlastnia v bezpodielovom spoluvlastníctve byt, ktorý prenajímajú. V roku 2012 mali z prenájmu príjmy podľa § 6 ods. 3 v celkovej sume 5 000 eur.  Preukázateľne vynaložené výdavky sú 3 750 eur. Príjmy si budú deliť.

Ak si manželia rozdelia príjem v rovnakom pomere
Príjem 2 500 eur
Po uplatnení oslobodenia 2 500 - 500 = 2 000 eur
Výdavky 2 500 : 5 000 = 0,5; 3 750 x 0, 50 = 1 875; (2 000 : 2 500) x 1 875 = 1 500 eur


Manželka má príjem 500 eur a manžel 4 500 eur
Manželka má len príjem do výšky oslobodenia od dane, nemusí ho preto nikde uvádzať.

Manžel
Príjem 4 500 eur
Po uplatnení oslobodenia 4 500 - 500 = 4 000 eur
Výdavky 4 500 : 5 000 = 0,90; 3 750 x 0,90 = 3 375; (4 000 : 4 500) x 3 375 = 3 000 eur

Zdroj: Marta Lešková, odborníčka na daň z príjmov fyzických osôb, spolupracovníčka spoločnosti Poradca podnikateľa