Ručenie rozostavanou nehnuteľnosťou

Výstavbu rodinného domu alebo bytu v bytovom dome je možné financovať z hypotéky cez takzvané postupné čerpanie. "Pri tomto spôsobe banka určí žiadateľovi úverový rámec, čiže maximálnu výšku úveru, ktorú mu je ochotná poskytnúť na vybraný objekt vzhľadom na jeho príjem a budúcu hodnotu domu či bytu s pozemkom," hovorí Zuzana Lauková, riaditeľka Hypocentra, ktoré pri vybavovaní hypoték svojim klientom spolupracuje s viacerými bankami. Výška úveru môže byť do 70, najnovšie až do 100 percent budúcej hodnoty novostavby. Samozrejme, že úver musí byť zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti nachádzajúcej sa na Slovensku a zapísanej v katastri nehnuteľností. Okrem ručenia inou nehnuteľnosťou či už vo vlastníctve žiadateľa o hypotéku alebo vo vlastníctve tretej osoby, ktorá súhlasí s uložením ťarchy na svoj majetok, možno ručiť aj rozostavanou stavbou. Ako sa však uvádza v analýze, ktorú pre HN vypracovalo Hypocentrum, v prípade ručenia rozostavanou stavbou je situácia jednoduchšia pri výstavbe rodinného domu ako pri výstavbe bytu v bytovom dome.
Rodinné domy
Záujemca o úver z neho môže buď financovať celú stavbu vrátane kúpy pozemku alebo banka vyžaduje, aby mal klient aspoň pozemok, prípadne aj s rozostavanou stavbou. Žiadateľ však napriek tomu musí počítať s tým, že na kúpu pozemku potrebuje tiež vlastné zdroje, nielen zdroje banky, zväčša vo výške 30 percent. Banky síce klientovi dokážu financovať prostriedky vynaložené na nadobudnutie pozemku, prípadne aj rozostavanej stavby na ňom, ale urobia to až dodatočne.
Niektoré banky umožňujú, aby sa z hypotekárneho úveru financoval aj pozemok, ktorý nie je stavebným pozemkom, a zároveň takýto pozemok môže úver zabezpečovať. Pokiaľ však žiadateľ chce na pozemku stavať a vziať si hypotéku na výstavbu, na preukázanie účelu si banka bude žiadať predloženie stavebného povolenia.
Podľa podmienok jednotlivých bánk môže na začiatok postačovať záložné právo k stavebnému pozemku alebo k stavebnému pozemku s rozostavanou hrubou stavbou. Na základe znaleckého posudku sa určí hodnota takejto nehnuteľnosti. Z nej môže banka klientovi zvyčajne poskytnúť od 50 až do 90 percent prostriedkov. Ak je zabezpečením zo začiatku len stavebný pozemok, po preinvestovaní prvej platby z poskytnutej hypotéky je potrebné dať si urobiť geometrický plán a zapísať ho do katastra nehnuteľností. Zároveň treba požiadať o vypracovanie znaleckého posudku a následne zriadiť k stavbe záložné právo v prospech financujúcej banky.
Financovanie výstavby sa ďalej uskutočňuje na základe zálohových platieb od banky, ktoré treba po použití doložiť dokladmi. Banka môže poslať na obhliadku stavby znalca. Ten zhodnotí, či prostriedky z úveru boli skutočne použité na výstavbu v plnej výške. Ďalšia tranža môže byť poskytnutá maximálne do výšky 70 percent hodnoty pozemku so stavbou, pričom sa z úverového rámca odpočíta suma, ktorá už bola poskytnutá.
Byty v bytovom dome
Do účinnosti novely katastrálneho zákona (od polovice apríla tohto roka) pojem rozostavaný byt v právnom zmysle prakticky neexistoval. Takže jeho zápis do katastra a následné zriadenie záložného práva boli veľmi nejasné. V súčasnosti je už vďaka tejto novele presne definované, čo sa považuje za rozostavaný byt a v akom stave rozostavanosti sa musí bytový dom nachádzať, aby byt mohli zapísať do katastra: rozostavaný byt alebo rozostavaný nebytový priestor je miestnosť alebo súbor miestností určených na bývanie alebo na iný účel ako bývanie, ak sa nachádza v dome, ktorý je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že navonok je uzavretý obvodovými stenami a strešnou konštrukciou.
V praxi to vyzerá tak, že sa stavebná spoločnosť pred žiadosťou o zápis rozostavaného bytu najprv poradí s príslušnou správou katastra. Vyhne sa tak ďalším prípadným nejasnostiam. Pri zápise údajov o práve k rozostavanému bytu sa správe katastra predkladá zmluva o výstavbe domu spolu s geometrickým plánom a znalecký posudok o stave rozostavanosti a ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v zmluve.
Pri výstavbe bytu existujú dve možnosti. Buď je od začiatku výstavby vlastníkom stavby developer a až po kolaudácii prevedie vlastníctvo na klienta, alebo vlastníctvo postupne nadobúda objednávateľ -- klient. Developer vtedy nechá zapísať rozostavanú stavbu do katastra a na list vlastníctva sa zapíše klient ako vlastník. V prvom prípade je záložným veriteľom developer, v druhom klient. Ručiť rozostavaným bytom je však možné až v momente hrubej stavby, keď sa dá takýto byt zapísať do katastra a zriadiť k nemu záložné pravo. Preto je v praxi bežné, že developer od klienta na začiatok žiada 30 až 40 percent vlastných prostriedkov. Až následne si klient môže vybavovať hypotekárny úver a ručiť rozostavaným bytom. Tak ako pri rodinnom dome, aj v prípade výstavby bytového domu platí, že niektoré banky môžu klientovi spätne prefinancovať aj vlastné prostriedky vložené na začiatku.