V súvislosti s cenovou konvergenciou Slovenska po vstupe do Európskej únie sa čoraz viac hovorí o ďalšom raste cien bytov, pozemkov a rodinných domov. Tieto názory živia najmä obavy zo zvýšeného dopytu po nehnuteľnostiach zo strany cudzincov. V súčasnosti je prudký nárast cien nehnuteľností viditeľný najmä v Bratislave, a to bez ohľadu na lokalitu, stav a umiestnenie v teréne. Hodnota bytov v hlavnom meste pritom už dosahuje ceny Viedne.
Ako je to vo Viedni
Tehlový byt, vyžadujúci rekonštrukciu, v okrajových častiach hlavného mesta Rakúska predávajú realitné kancelárie priemerne za 1 000 eur (približne 42-tisíc korún) na štvorcový meter. Zrekonštruovaný byt v blízkosti Mariahilferstrasse (v centre) stojí asi dvojnásobok, teda 2 000 eur (84-tisíc korún) za štvorcový meter. V ponukách rakúskych realitných kancelárií však nie je núdza ani o malé byty za 40- až 60-tisíc eur (1,7 milióna až 2,52 milióna korún). Ak si tieto ceny porovnáme s Bratislavou, zistíme, že ceny sú u nás porovnateľné.
Čo ženie ceny nahor
Eufória v očakávaní ďalšej akcelerácie cien po vstupe do EÚ podporovaná masívnym poskytovaním výhodných hypotekárnych úverov so štátnou podporou a súčasným znížením úrokov z vkladových produktov hlboko pod päť percent ročne, zvyšuje apetít po investovaní aj u rentových investorov. Ide tu najmä o tých, ktorí nehnuteľnosti nepotrebujú pre seba či svoju rodinu. Ich motivácia kúpiť byt či dom pramení zo snahy zachovať kúpnu silu úspor aj pri súčasnej inflácii (približne osem percent), ktorá spôsobuje tzv. zápornú reálnu úrokovú sadzbu z vkladov. Za úspory v bankách po pripočítaní úrokov budeme môcť o rok kúpiť asi o štyri percentá menej ako v súčasnosti. Na rok 2004 sa miera inflácie odhaduje pritom opäť na osem percent. Navyše pri predpoklade opätovného zníženia úrokov a zvýšenia dane z úrokov z 15 na 19 percent. To všetko sa podpísalo pod súčasnú situáciu v realitách. Málokto si však vie predstaviť aj opačnú situáciu. A to, že ceny bytov by po integrácii Slovenska do európskych štruktúr, hlavne v Bratislave, klesli.
Dopyt zo zahraničia?
Pokles cien bytov však môže naozaj nastať. Dopyt obyvateľov Európskej únie po slovenských nehnuteľnostiach totiž nemusí byť taký veľký ako mnohí očakávajú, napriek tomu, že nadobúdanie bytov či domov cudzincom umožní devízový zákon hneď po našej integrácii. Väčšina bytov je totiž v panelových domoch, ktoré nespĺňajú kritériá štandardov vo vyspelých krajinách. Charakteristická je energetická náročnosť vykurovania pri predpoklade ďalšieho rastu cien energií a nízke zvukovoizolačné vlastnosti panelákov. Vysoká priepustnosť tepla v panelových bytovkách je nepríjemná nielen v zime, ale aj v letných mesiacoch, keď spôsobuje enormné prehrievanie bytov. Častá je aj nekvalita striech a havarijný stav výťahov. Problematické sú i nevyrovnané pozemky, na ktorých sú bytové domy postavené. A v neposlednom rade aj nevhodné dopravné spojenia do centra mesta či nedobudovaná infraštruktúra jednotlivých mestských častí. Keďže väčšina ponuky bytov na predaj sa generuje z oblasti panelových bytov, možné zníženie cien takýchto bytov zrejme nedá na seba dlho čakať. Práve preto je v súčasnosti najvhodnejšie obdobie na predaj panelového bytu.
Novostavby budú drahšie
Nárast cien nehnuteľností v budúcich rokoch bude možné očakávať hlavne pri nových bytoch. Zaslúži sa o to predovšetkým inflácia, rast cien stavebných prác, zvýšenie dane z pridanej hodnoty zo 14 na 19 percent. Riešenie rizika kúpy nového bytu však trh ani banky u nás neponúkajú. Prakticky nulová ponuka hotových nových bytov, ponúkaných na predaj, dostáva všetkých záujemcov do pasce. Nové byty jednoducho nie sú. Hovoriť o novom byte, ktorý sa zjavil len v podobe makety na stole developerskej firmy, ešte nemôžeme. Tento stav ľudí núti riskovať svoje celoživotné úspory, prípadne aj požičané peniaze zo stavebnej sporiteľne či hypotekárneho úveru. A takýchto záujemcov o bývanie je u nás, na rozdiel od zahraničia, pomerne veľa. Najväčšie sklamanie zažívajú najmä tí, čo v prípade krachu stavebnej firmy musia splácať po celý život úver založený rodičovským bytom alebo domom za byt, ktorý nikdy neuvidia. V takýchto prípadoch nie je núdza ani o osobné ľudské tragédie. Kúpa mačky vo vreci trápi nielen Slovákov, ale aj obyvateľov susedného Česka či Rakúska. Zavkladovanie rozostavaného bytu na list vlastníctva prostredníctvom zmluvy o výstavbe je len čiastočným riešením problému. V ďalekej Číne majú na tento problém jednoduché riešenie - byty postaví štát a hotové ich predáva za trhové ceny.
Ako je to s pozemkami
Ani situácia so stavebnými pozemkami a cenami rodinných domov v Bratislave a okolí nie je ružová. Už dávno sú preč časy, keď sa za štvorcový meter stavebného pozemku v hlavnom meste platilo 1 000 až 1 200 korún. Takáto cena bola reálna ešte v roku 1997. V súčasnosti kúpiť vhodný pozemok pod 2 500 korún za štvorcový meter už ani nemožno. V zahraničí sa považuje za stavebný pozemok plocha obsahujúca všetky inžinierske siete. V Bratislave sa za stavebný pozemok považuje aj poľnohospodárska pôda vhodná na zastavanie, bez vybudovaných inžinierskych sietí a často bez možnosti napojenia na kanalizáciu. V Nemecku takýto hendikep znamená automaticky prudkú zrážku z ceny pozemku aspoň o polovicu. Poplatky za vyňatie z pôdneho fondu sú na Slovensku tiež veľmi vysoké. Navyše ornicu človek musí na vlastné náklady vyvážať na určené miesto, čo stojí ďalšie desaťtisíce korún.
Záver
K avizovanému zvýšeniu cien nehnuteľností po vstupe do Európskej únie vplyvom nárastu dopytu zo strany cudzincov možno nedôjde. Zahraniční investori totiž majú náročnejšie predstavy o nehnuteľnostiach, do ktorých vkladajú svoje peniaze. Bublinový efekt na trhu s nehnuteľnosťami po skúsenostiach zo západných krajín nemá trvácnosť a ceny padnú. Na prepade cien pritom prerobia hlavne majitelia panelových bytov. Potenciál cenového rastu majú len atraktívne nehnuteľnosti, predovšetkým byty v centre Bratislavy, nachádzajúce sa v rekonštruovaných tehlových domoch situovaných na uliciach s dobrou možnosťou parkovania áut a na tichom mieste.
----------------
Prečo záujem o nehnuteľnosti zo zahraničia po vstupe do EÚ zrejme nebude vysoký
- Staré byty sú zle tepelne a hlukovo izolované, preto je ich vykurovanie v zime energeticky náročné, v lete sa zasa príliš prehrievajú,
- V sídliskových panelákoch sú častým javom výťahy v havarijnom stave a zatekajúce strechy, ktoré si v najbližšom období vyžiadajú rozsiahlejšiu rekonštrukciu,
- Pozemky, na ktorých bytovky stoja majú často nevysporiadané vlastnícke vzťahy, čo môže v budúcnosti skomplikovať situáciu vlastníkov pri sporoch s majiteľmi pozemkov,
- Časté je zlé spojenie mestských častí s centrom a nedobudovaná infraštruktúra, ktorá komplikuje každodenné cestovanie,
- Staré byty obyčajne nespĺňajú ani ďalšie kvalitatívne štandardy, ktoré sú obvyklé v krajinách Európskej únie.