V Prahe sa nám osvedčili izby so 16 lôžkami. Je veľmi pravdepodobné, že rovnaké nájdete aj v bratislavskom Hoteli Kyjev, prezrádza Juraj Šaštinský podrobnosti o 250-miliónovom projekte na Kamennom námestí.
Na verejnosti ste skôr známejší pôsobením v Pente. Mnohí nevedia, že ste ju opustili. Prečo ste sa rozhodli pre Lordship?
V Pente som pôsobil takmer sedem rokov. Mal som na starosti projekty v Bratislave. Bola to veľká škola, ale moje ambície ma hnali ďalej, a to aj pokiaľ ide o krajinu. Lordship je medzinárodná firma, ktorá má projekty v Českej republike, na Slovensku, v USA, Dubaji, paradoxne aj v Keni, a aktívne sa pozerá po Poľsku. Posunul som sa zároveň pozične, v súčasnosti sa podieľam na chode celej spoločnosti. Zmenil som aj prostredie, dnes trávim veľa času v Prahe. Vstup do tímu Lordship bol pre mňa motiváciou manažovať projekty nielen u nás, ale aj v iných krajinách.
V čom je rozdiel medzi Pentou a novým pôsobiskom?
Pôsobenie v Pente by som prirovnal k štúdiu ďalšej vysokej školy, ktorú môžem nazvať školou života, praxe a skúseností. Veľa som sa naučil, spoznal som ľudí a naučil som sa pozerať na veci inak. Svojmu pôsobeniu v Pente môžem len ďakovať. To súčasné pôsobenie je iné. Tým, že zastávam inú pozíciu, dôležité rozhodnutia sú na mne a mojich kolegoch. Mám vyššie kompetencie na každé rozhodnutie, ktoré spravím, no musím zaň znášať aj plnú zodpovednosť.
Lordship je na Slovensku známy len cez projekt Kamenného námestia. Ten spoločnosť predstavila už v roku 2006. Stále sa však nerealizuje. Nie je to trochu dlho?
História projektu je spojená s akvizíciou hotela Kyjev, ktorý sme chceli ďalej zveľaďovať. Pravda je taká, že pôvodný zámer sa rozšíril na redevelopment celého územia. Od hotelového biznisu sa tak pôvodná myšlienka v roku 2006 pretransformovala na multifunkčný koncept. Na jeho realizáciu je však potrebná zmena územného plánu zóny. Tú sme začali prerokúvať ešte s predchádzajúcim vedením mesta. Bolo potrebné osloviť 36 orgánov štátnej správy, čo si vyžadovalo pomerne dlhý čas. Ide o centrum mesta, čo je pomerne citlivá zóna, takže prerokovanie našich návrhov nie je jednoduché. Myslím si však, že sme tesne pred finále.
Aj od primátora Bratislavy Milana Ftáčnika však zaznela výhrada, že zmena územného plánu môže trvať roky.
Zmene územného plánu predchádza prerokovanie štúdie, čo skutočne trvá roky, nám presne tri. Samotná zmena územného plánu zóny už taká náročná na čas nie je. Keď mám byť optimista, myslím si, že to môžeme stihnúť ešte v tomto roku. Pri pesimistickom scenári to vidím do roka. Je to však podmienené viacerými faktormi.
Máte už nejaké predbežné súhlasy od mesta?
Z 36 požadovaných stanovísk máme 34 súhlasných. Máme stanovisko Starého Mesta aj hlavného mesta. Verím, že do konca marca budeme mať z tohto pohľadu všetky potrebné vyjadrenia, a tým uzavrieme prerokovanie urbanistickej štúdie.
Už pred rokmi prebehli médiami možné podoby námestia. O čom môžeme dnes hovoriť ako "hotovej veci"?
Štúdia, ktorú aktuálne realizujeme, nehovorí o konkrétnej podobe Kamenného námestia. Hľadáme skôr jeho limity. Následne po tom chceme vyhlásiť architektonickú súťaž spolu s hlavným mestom Bratislava, ktorá bude integrovať naše spoločné predstavy pre retailovú, rezidenčnú, kancelársku, hotelovú časť, a hlavne verejný priestor Kamenného námestia. Vizualizácie, ktoré boli publikované v médiách, boli pripravené na požiadavku mesta. Sú abstraktnou podobou projektu, znázorňujú objem a výšku zástavby, ktorá by mala byť realizovaná. Nie je to náš konkrétny návrh.
Predchádzajúcim vizualizáciám bolo vyčítané, že koncept bol futuristický. Môžeme čakať reálnejšie koncepty?
Samotná súťaž musí splniť viacero podmienok. Jedným z obmedzení je to, že sa pohybujeme v pamiatkovej zóne, s čím sú spojené obmedzenia, čo sa týka výšky, vzhľadu fasád a ďalších parametrov. Stavba bude musieť rešpektovať charakter a ráz mesta.
Pôvodný návrh hovoril o tom, že na Kamennom námestí by mali vyrásť nákupné plochy na ploche asi 60-tisíc štvorcových metrov, čo je dnešná veľkosť Eurovey. Stále to platí?
V prvom rade treba povedať, že to nebude klasický shopping mall. Dominantným partnerom bude Tesco, ktoré tu funguje roky. K nemu sa budú pripájať ďalšie obchody a služby, ktoré v lokalite absentujú. Počítame s obchodnou plochou okolo 50-tisíc štvorcových metrov, presné čísla budeme vedieť až po architektonickej súťaži.
Veľa sa diskutovalo o tom, že Hotel Kyjev a celý komplex budú vyhlásené za chránenú pamiatku. Posunulo sa v tomto prípade niečo?
Pamiatkový úrad už niekoľkokrát zamietol takýto návrh ako neopodstatnený a tento rok sa podobným podnetom zaoberal opäť. Podľa vyjadrenia, ktoré sme dostali 15. mája, úrad ukončil proces posudzovania pamiatkových hodnôt objektov na Kamennom námestí. Z vyjadrenia vyplýva, že na základe odborných materiálov a podkladov a po analýze odborných stanovísk dospel k záveru, že Hotel Kyjev a priľahlé objekty nie sú kultúrnou pamiatkou.
Bude hotel zbúraný alebo prestavaný?
V našom projekte s hotelom počítame, bude jeho súčasťou. Až samotná súťaž však ukáže, aký bude vzhľad i funkcionalita projektu. Plánujeme zachovať aj časť histórie hotela, niekoľko izieb, ktoré budú zariadené rovnako ako v pôvodnom hoteli Kyjev. My však nie sme pripravení búrať Hotel Kyjev. Náš návrh je postavený na tom, že hotel bude integrovaný do nového konceptu.
Koľko hviezdičiek bude mať nový Kyjev?
Bratislavský hotelový trh je presýtený, čo spôsobuje, že aj luxusné hotely boli nútené znížiť ceny. Napríklad štvorhviezdičkové hotely sú v hlavnom meste lacnejšie ako kdekoľvek na Slovensku. Všetko toto berieme do úvahy a citlivo posudzujeme. V Prahe sa nám osvedčil koncept hotela Fusion určeného hlavne mladým, v ktorom sú napríklad izby aj pre 16 hosti. Toto je jedna z ciest, ktorou by sme sa mohli uberať aj v Bratislave.
Mnoho ľudí polemizovalo nad tým, či hotel musel byť zavretý, keď sa nezačal prerábať.
Na toto je jasná odpoveď. Hotel dlhodobo vykazoval stratu. Síce mal stabilne dobrú obsadenosť, ale na úkor cien. Ľudovo povedané, hotel si na seba nedokázal zarobiť bez výraznejšieho zásahu do jeho štandardu a technickej vybavenosti.
Nebojíte sa, že nový hotel nadviaže na negatívnu bilanciu starého Kyjeva?
Hotel Kyjev bol starý, vyžadoval si vysoké náklady na prevádzku a zároveň nemohol ani predávať izby za trhové ceny kvôli tomu, v akom stave bol. Toto všetko sa dá zmeniť a vo finále sa to ukáže na pozitívnych číslach.
Chcete konkurovať cenou, alebo inou pridanou hodnotou?
V tejto chvíli sme v prípravnej fáze, ťažko hovoriť o detailoch. V každom prípade sa budeme snažiť nájsť medzeru na bratislavskom hotelovou trhu, prísť s niečím novým, čo priláka hostí a oživí tradíciu hotela. Máme výbornú lokalitu, zmenou námestia dosiahneme aj kvalitnejšie, čistejšie a bezpečnejšie prostredie. Chceme vytvoriť atraktívny koncept, ktorý pozastaví odsun ľudí z centra mesta.
V projekte figuruje aj bývanie.
Keď sa pozriete na to, ako vyzerá námestie dnes, nie je to žiadny lákavý pohľad. A už vôbec nezodpovedá tomu, ako má vyzerať centrum hlavného mesta. Základným predpokladom na oživenie zóny je pritiahnuť ľudí, čo prirodzene vytvára práve funkcia bývania. Aj preto počítame v našom projekte s rezidenčnom časťou. Nebude to žiadna masová výstavba, počítame zhruba s 200 bytmi, architektonická súťaž nám ukáže viac.
Aká bude ich cieľová skupina?
Našou ambíciou nie je stavať luxusné byty. Chceme priniesť stredný vyšší štandard bývania a jemu adekvátnu cenu.
Ako by sa mohla pohybovať cena?
Ceny bývania a trhu sa môžu v čase dokončenia diametrálne líšiť. V našich tabuľkách sa dnes tie ceny pohybujú na úrovni bytov v Ružinove.
Budú v projekte aj kancelárie?
Máme v pláne asi 50-tisíc štvorcových metrov kancelárií.
Trúfate si v tejto súvislosti konkurovať, keďže kancelárske projekty dnes pribúdajú každý rok?
Nájomcovia berú pri výbere priestorov do úvahy viacero parametrov, lokalitu, možnosti parkovania, cenu či služby. Administratívne priestory v centre mesta trpia veľmi často tým, že nemôžu poskytnúť svojim nájomcom parkovacie kapacity. V našom prípade to napríklad nebude problém. Navyše pôjde o nové, komfortné a kvalitné priestory štandardu A class. Keď už spomíname parkovanie, radi by sme z povrchu ulíc a chodníkov stiahli parkovacie miesta do podzemných priestorov, poskytli tak aj súčasným rezidentom komfort parkovania, a tým zatraktívnili celú zónu.
Už viete rozpočet?
V našej kalkulácii je suma asi 250 miliónov eur. Finálny rozpočet vyjde z návrhu súťaže, ktorá jasne zadefinuje rozsah developmentu nášho územia a verejného priestoru.
Kedy by sa mala začať realizácia projektu?
Je potrebné schváliť zmenu územného plánu, vyhlásiť spomínané verejné súťaže, potom získať povolenie konkrétnej stavby a približne rok a pol si vyžiada následná realizácia. Keď teda hovoríme o procese stavby, nebude to skôr ako o tri roky. Finálny objekt nemôžeme očakávať skôr ako o päť rokov.
Znesie podľa vás Bratislava ďalší takýto projekt? Neďaleko je Eurovea či Centrál.
Keby sme tomu neverili, nedávali by sme do toho toľko energie. Otázka je však postavená správne. Na rozdiel od novovzniknutých centier my už nebudeme musieť bojovať o zákazníka, ľudia sú zvyknutí nakupovať na Kamennom námestí. Prestavbou navyše rozšírime sortiment služieb, získame nové možnosti parkovania, čo atraktivite zóny len pomôže. Pozrite sa na aktuálny stav, obyvatelia Bratislavy utekajú k Dunaju, do Sadu Janka Kráľa. Pre ich súčasné potreby a životný štýl je potrebné vytvoriť prostredie, kam budú radi chodiť a tráviť svoj čas.
Čiže všetko zbúrate a následne postavíte?
Výsledok súťaže jasne zadefinuje rozsah búrania, pre potreby podzemného parkovanie bude musieť pár stavieb ustúpiť, ale rozsah nebudeme prezentovať, pokiaľ nebude vybratý finálny návrh zo súťaže.
Keď porovnáme dnes vami prezentované čísla s tými prvými, veľmi sa nelíšia. A to aj napriek tomu, že pôvodné čísla vznikli v čase realitného boomu. Veríte teda, že rast sa vráti?
Treba si uvedomiť, že projekt, o ktorom hovoríme, bude dokončený o niekoľko rokov. Dovtedy sa situácia na trhu zmení. Prognózy hovoria o postupnom pomalom raste ekonomiky a z toho vychádza aj nastavenie a načasovanie nášho projektu. Myslím si, že vstúpime do obdobia, keď bude ekonomická situácia priaznivejšia ako dnes.
V čom je situácia iná ako v rokoch 2006 -- 2007?
V tých časoch sa stavalo aj predávalo rýchlo. Dnes je situácia odlišná. Projekty sa rodia pomalšie, trh sa prečistil, ostali len silní developeri, ktorí dokázali zvládnuť krízu. Aj ochota ľudí investovať do nových projektov a nehnuteľností je menšia, kúpyschopnosť je nižšia. Dopytu síce v súčasnosti pomáhajú nízke úrokové sadzby hypotekárnych úverov, ale ľudia reálne nemajú peniaze. Prieskumy ukazujú, že polovica obyvateľov žije doslova od výplaty po výplatu, a to sa logicky odzrkadlí aj na realitnom trhu.
Ako sa teraz pozeráte na situáciu na realitnom trhu?
Nechcem byť negativista, ale situácia v porovnaní s minulými rokmi nie je zvlášť priaznivá. Podmienky na trhu sú ťažké, ale stále verím, že správny produkt na správnom mieste vie vždy zaujať. Dopyt sa nikdy nerovná nule, treba len citlivo nastaviť parametre produktu, ktorý si má aj v tejto situácii nájsť svojho klienta. Príkladov je aj počas krízy veľa.
Keď to porovnáte s Prahou?
Sú to dva rôzne trhy, a to nehovorím len o veľkosti. Pri ich porovnaní treba brať do úvahy správanie investorov, mentalitu ľudí, rôznorodosť možností, ale aj to, že český trh je dynamickejší. Ak by som to mal veľmi zjednodušiť, v súčasnosti sú v Prahe podmienky pre tento segment podnikania lepšie.
Myslíte si, že sa to trochu zlepšuje?
Stále verím vo fundament Slovenska a Bratislavy. Nemyslím si, že kríza sa skončí rýchlo. Nárast bude pomalý a postupný.
Plánuje Lordship aj iné projekty?
Nie sme spoločnosť, ktorej ide o počet zrealizovaných projektov, to nie je parameter, ktorý nás prioritne zaujíma. Projekt Kamenné námestie je taký veľký, že vzhľadom na množstvo našich aktivít v iných krajinách v tejto chvíli neplánujeme spustiť v Bratislave ďalší projekt. Samozrejme, nedá sa vylúčiť, že ak sa objaví zaujímavá príležitosť, ktorá bude spĺňať naše investičné kritériá, naše plány nezmeníme. Radi by sme sa pozreli mimo územia Česka a Slovenska, v tom vidíme potenciál rastu našej firmy.
Kto je Juraj Šaštinský
Juraj Šaštinský je absolvent Fakulty práva Janka Jesenského Vysokej školy v Sládkovičove. Od roku 2005 pracoval v spoločnosti Penta Investments a zúčastnil sa na zakladaní divízie real estate. Pracoval napríklad na projekte Digital Parku v Bratislave na Einsteinovej ulici. Od roku 2011 zastáva pozíciu Managing Director v spoločnosti Lordship. Zodpovedá za vedenie spoločnosti, tvorbu stratégie a jej implementáciu. Riadi všetky projekty skupiny v Českej republike a na Slovensku. V súčasnosti sa zaoberá projektom revitalizácie Kamenného námestia.