23.05.2008, 00:00

Trh dosiahol svoj strop. Byty zlacneli

Niekoľkoročný rast cien bytov pravdepodobne začiatkom tohto roka dosiahol svoj strop. Realitné kancelárie nielen z Bratislavy, ale aj z ostatných veľkých miest začínajú hlásiť pokles cien, čo sa týka starých bytov.

"Začiatkom roka sa trojizbový byt nedal kúpiť pod 3,5 milióna korún. Dnes máme v ponuke aj objekty za 3,1 milióna,“ hovorí Martin Valušek z bratislavskej realitnej kancelárie Graft. Dôvodom je nižší dopyt a širšie možnosti - dnes už je možné kúpiť aj byt v novostavbe po kolaudácii, a tak ľudia nemusia na svoje nové bývanie čakať.

Dopyt stláča ceny
Ceny bytov nepretržite rastú už od začiatku desaťročia, odkedy sa na trhu objavili prístupné hypotéky. Aj podľa správy Národnej banky Slovenska boli byty v prvom kvartáli tohto roka takmer o sedem percent drahšie ako v poslednom štvrťroku 2007, medziročne zdraželi takmer o štvrtinu. Začiatkom jari však prišiel zlom. "Na trhu je málo kupujúcich a nie sú ochotní za staré byty platiť také vysoké sumy. Čakajú, že ceny pôjdu dole,“ hovorí Valušek. Pokles cien v Starom Meste nezaznamenal, zlacneli však byty prakticky vo všetkých sídliskových častiach.
Najvýraznejšie sa zlacňovanie prejavilo pri väčších bytoch, dole šli aj ceny žiadanejších jedno- a dvojizbových bytov.
Obdobná situácia je aj mimo hlavného mesta. "Po období rapídneho rastu cien poklesol dopyt. Teraz je akési vyčkávacie obdobie a kto potrebuje byt predať ihneď, musí ísť s cenou dole. Niekedy aj o dvestotisíc,“ hovorí majiteľka Nitrianskej realitnej kancelárie Beáta Hudzovičová.

Trh sa stabilizuje
Pokles cien hlási väčšina realitných spoločností aj odborných organizácií. Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ľubomíra Kardoša sa už trh začína stabilizovať a postupne sa vytratia abnormálne situácie, keď sa ceny starých bytov priblížili alebo dokonca dosiahli hodnotu novostavieb. "Kulminačný bod už bol dosiahnutý a trh by sa mal pomaly začať ozdravovať,“ hovorí.
Silný dopyt výrazne prevyšujúci ponuku napriek čoraz masívnejšej výstavbe nových bytov spôsobil, že novostavby boli v minulosti rozpredané často aj pred položením základného kameňa. Tí, ktorí nemohli na nové bývanie čakať rok či viac, mali jedinú možnosť - staršie sídliskové byty. Tie sa cenami priblížili a v niektorých prípadoch aj dostihli cenu novostavieb, čo nie je normálne. V okolitých krajinách je rozdiel v hodnote starého a nového bytu podobnej kategórie v jednej lokalite 30 až 50 percent. Podobné roztváranie cenových nožníc čakajú pozorovatelia aj u nás. Ceny nových bytov stabilne rastú so zvyšujúcimi sa platmi a kúpyschopnosťou obyvateľstva, do blízkej budúcnosti sa všeobecne očakáva medziročný nárast o päť až desať percent ročne.

Výrazné výkyvy nehrozia
Názory odborníkov na to, či majú záujemcovia byty kupovať teraz, alebo v nádeji na ďalšie zlacnenie ešte pár mesiacov počkať, sa líšia. Predpoklady nie často vychádzajú, pred dvomi rokmi len málokto odhadoval ceny na súčasných úrovniach. "Na kúpu je vhodná doba teraz. Výrazný nárast cien pri starých bytoch nemožno očakávať, ale nemalo by prísť ani k výraznejšiemu poklesu,“ odhaduje Valušek. Podľa Kardoša je ešte stále priestor na pokles cien. "O koľko pôjdu dole, je ešte ťažké povedať. Nie je vylúčených ani ďalších desať až pätnásť percent v priebehu najbližšieho roka.“ Na ďalší pokles cien môže mať vplyv aj náš vstup do eurozóny v januári 2009. Dopyt by sa radikálne zvýšiť nemal, naopak, ponuku rozšíria ľudia, ktorí nevedia dnes zdokladovať svoje príjmy, a tak použijú nehnuteľnosti ako ideálny nástroj pre konverziu.

Nie je to bublina
Podľa odhadov Národnej banky Slovenska by mali ceny nehnuteľností naďalej rásť, aj keď miernejšie ako dosiaľ. "V najbližšom období sa nedá očakávať taký nárast ponuky, ktorá by úplne uspokojila reálny dopyt po bývaní. V neposlednom rade aj v eurozóne priemerné ceny nehnuteľností na bývanie mierne rastú,“ povedala hovorkyňa centrálnej banky Jana Kováčová s tým, že priemerné ceny slovenských nehnuteľností sú stále o niečo nižšie ako tie v eurozóne.
Podľa jej slov vývoj cien bytov a domov vo vzťahu k našim príjmom nie je ideálny, ale vo vzťahu k základným ekonomickým fundamentom určite nemožno hovoriť o realitnej bubline. Investícia do vlastného bývania by tak nemala dopadnúť fiaskom podobne ako u státisícov Američanov vlani.

Vývoj cien bytov na Slovensku (v Sk/m2)

Vývoj cien bytov na Slovensku (v Sk/m2)
Pre zväčšenie kliknite na obrázok