07.05.2013, 14:20

Koniec prechodného zvyšovania cien bývania

Po rastúcich priemerných cenách nehnuteľností na bývanie v druhom polroku 2012 došlo v 1. štvrťroku 2013 k ich miernemu zníženiu, keď dosiahli úhrnnú hodnotu 1240 €/m2. Znamená to medzištvrťročný pokles priemerných cien domov a bytov o 0,6 %, ale zároveň ich medziročný rast o 0,4 %. Aktuálne sú priemerné ceny nehnuteľností na bývanie zhruba o polovicu vyššie, ako boli v roku 2005, kedy sa začal výraznejšie aktivizovať slovenský trh s bývaním. Súčasná úroveň cien bývania je však momentálne asi o pätinu nižšia, ako bolo jej maximum v čase realitného boomu v 2. štvrťroku 2008.

K zníženiu priemerných cien nehnuteľností na bývanie prispelo zníženie priemerných cien domov (o 2,1 % oproti 4. štvrťroku 2012), ktoré predtým rástli štyri štvrťroky po sebe. Dôvodom zníženia priemerných cien domov môže byť aj skončenie pôsobenia určitých motivačných stimulov zo strany developerov i úverových inštitúcií. Priemerná cena bytov sa v 1. štvrťroku 2013 mierne zvýšila, keď v protiklade k rastúcemu trendu väčšiny typov bytov boli len jednoizbové byty s medzištvrťročným poklesom o 0,5 %.

Pre vývoj priemerných cien domov a bytov v jednotlivých regiónoch sú v posledných štvrťrokoch charakteristické relatívne malé zmeny oboma smermi. Výnimku predstavuje Žilinský kraj, v ktorom došlo k zvýšeniu priemerných cien nehnuteľností na bývanie už piaty štvrťrok po sebe. Dlhodobo pretrvávajú značné diferencie medzi najvyššími a najnižšími priemernými cenami bývania v rámci krajov. Najvyššie priemerné ceny domov a bytov sú dlhodobo zaznamenávané v Bratislavskom kraji a najnižšie v Nitrianskom kraji.

Diferencie medzi najvyššími a najnižšími priemernými cenami sú výraznejšie pri porovnávaní medzi krajmi, ako pri porovnávaní medzi nasledujúcimi štvrťrokmi.

Znižovanie cien bývania je zvyčajne spájané s rastúcou ponukou domov a bytov. Rozhodujúca časť transakcií na trhu s bývaním pripadá stále na obchody so staršími bytmi. V 1. štvrťroku 2013 mohol byť trh s bývaním v Bratislave čiastočne ovplyvnený aj masívnou kampaňou s ponukou nových bytov za výhodnejšie ceny do začatia ich výstavby. S tým súvisí výraznejší rast tzv. predajov bytov z papiera ako predajov hotových bytov v novostavbách, čo zmiernilo tlak na ceny bývania.

Úspešnosť predajov bytov sa v 1. štvrťroku 2013 v rámci Slovenska v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom mierne zhoršila možno aj v dôsledku rastúcich úrokových sadzieb na úvery na bývanie v prvých dvoch mesiacoch. Na začiatku roka 2013 sa podarilo predať až každý 27. ponúkaný byt na predaj, kým na konci roka 2012 sa predal asi jeden z 24 ponúkaných bytov na predaj. Úspešnosť predajov bytov bola v 1. štvrťroku 2013 najlepšia v Prešovskom kraji a najhoršia, aj napriek miernemu zlepšeniu, v Nitrianskom kraji.

Demografickými údajmi potvrdená pretrvávajúca potreba bývania naráža v súčasnosti hlavne na finančné možností záujemcov o uspokojenie vlastného bývania, od čoho sa odvíja reálny dopyt po domoch a bytoch.

Ponukovej stránke bývania by mali perspektívne prospieť aktivity exekutívy, zamerané na výraznejší vstup súkromného kapitálu do výstavby nájomných bytov, najmä so zameraním na mladých ľudí, ako aj sprístupnenie úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania pre právnické osoby.

Základné ekonomické fundamenty, situácia na trhu práce a celkový sentiment obyvateľstva nevytvárajú predpoklady pre zásadné zmeny na slovenskom trhu s bývaním v krátkodobom horizonte. Preto možno očakávať skôr jeho stagnáciu vo väčšine regiónov pri pokračovaní len miernych zmien priemerných cien domov a bytov.

Mikuláš Cár, oddelenie makroekonomických analýz odboru menovej politiky NBS.