11.04.2013, 00:00

Sedem krokov k špičkovej zmluve o prenájme

Kvalitne pripravenou zmluvou sa vyhnete problémom -- a je jedno, či byt prenajímate alebo v prenajatom chcete bývať. HN prinášajú prehľad najdôležitejších zásad, ktorých sa pri zostavovaní zmluvy v každom prípade držte.

1. Dôveruj, ale preveruj
Pred uzatvorením nájomného vzťahu by si mal budúci nájomca overiť (aspoň na
katastrálnom portáli), či osoba, ktorá vystupuje ako vlastník bytu, a teda
budúci prenajímateľ, vlastníkom skutočne je.

2. Zmluva len písomne
I keď zákon pre platnosť nájomnej zmluvy nevyžaduje písomnú formu, z
hľadiska právnej istoty je, samozrejme, vhodnejšia. Ak sa však zmluvné strany
napriek tomu rozhodnú pre ústnu formu zmluvy, mala by sa o jej obsahu
vyhotoviť aspoň zápisnica, len pre ich vlastnú ochranu.

3. Všetko uveďte presne
Obligatórnymi, teda podstatnými náležitosťami zmluvy, ktoré nesmú chýbať, sú:
špecifikácia zmluvných strán, označenie predmetu nájmu, teda bytu, rozsah
jeho užívania, dohodnutá výška nájomného a výška úhrady za plnenia spojené s
užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

4. Radšej viac ako menej
Obvyklými – odporúčanými, ale nie povinnými náležitosťami, sú aj:

–       opis príslušenstva bytu (vedľajšie miestnosti a priestory určené na
to, aby sa s bytom užívali), spoločných častí domu a spoločných zariadení
domu a opis stavu bytu,

–       čas trvania zmluvy, a to z dôvodu, že  ak  si zmluvné strany lehotu
nájmu nedohodnú, platí, že zmluva sa uzavrela na neurčitý čas a s tým sa
spájajú následné komplikácie pri ukončení, resp. vypovedaní nájmu bytu
predovšetkým zo strany prenajímateľa, keďže nájom bytu je zo zákona chránený
a prenajímateľ ho môže vypovedať jednostranne iba z dôvodov taxatívne
uvedených v zákone,

–       určenie termínu splatnosti nájomného a spôsob jeho úhrady. Pri
nedodržaní termínu splatnosti nájomného je vhodné stanoviť úroky z
omeškania, prípadne právo prenajímateľa  pozastaviť poskytovanie plnení
spojených s užívaným bytu (voda, elektrina, plyn atď.),

–       dohoda o tom, kto bude hradiť drobné opravy v byte súvisiace s jeho
užívaním a náklady spojené bežnou údržbou. Ak sa na tom nedohodnú, táto
povinnosť patrí v zmysle zákona nájomcovi. V praxi však často dochádza k
rozporom ohľadne posúdenia, či ide o drobnú opravu alebo nie,

–       stanovenie spôsobov úhrady služieb, či ich bude hradiť priamo
nájomca (musí si prepísať merače na svoje meno) alebo majiteľ bytu. V tejto
súvislosti by mala byť dohodnutá aj lehota vyrovnania/zúčtovania prípadných
preplatkov alebo nedoplatkov,

–       dohoda o zložení kaucie (finančná zábezpeka, zložená k rukám
prenajímateľa, slúžiaca na zabezpečenie úhrad budúcich pohľadávok z dôvodu
nájomného, úhrad za služby, náhrady škody atď.),

–       podmienky, za akých môže vlastník bytu počas prenájmu cenu zdvihnúť,
napr. inflačnú doložku, ktorá oprávňuje prenajímateľa jednostranne zvyšovať
dohodnuté nájomné o inflačné percento,

–       opis zariadenia bytu (ak ide o rozsiahle zariadený byt, môže
byť opísaný v prílohe zmluvy) a jeho stav (v prílohe fotodokumentácia),
napríklad pre prípad, že by došlo k jeho znehodnoteniu nájomcom.

5. Preberajte s protokolom
Pri odovzdávaní a preberaní bytu je viac ako vhodné vyhotoviť odovzdávajúci
a preberajúci protokol, najlepšie aj vrátane fotodokumentácie, ktorý bude
obsahovať údaje:

–       kedy boli odovzdané kľúče od bytu, resp. kedy sa byt reálne prevzal
do užívania a počet kľúčov,
–       opis aktuálneho stavu bytu, jeho prípadných poškodení a nedostatkov a
lehotu ich odstránenia,
–       stav meračov energií v byte (elektrina, voda, plyn, teplo) ku dňu
prevzatia bytu, ako aj pri jeho odovzdaní po ukončení nájomného vzťahu.
 
6. Kontrolujte
Netreba zdôrazňovať, že prenajímateľ by mal svoj majetok priebežne
kontrolovať, v termíne po dohode s nájomcom.

7. Družstvo má vlastné pravidlá
V prípade, ak sa uzatvára nájomná zmluva na družstevný byt, uzatvára sa za
podmienok upravených v stanovách bytového družstva

Nezabudnite, že
v prípade zmlúv o prenájme neplatí menej je viac. Čím je zmluva podrobnejšia a
presnejšia, tým viac sa eliminuje riziko sporu.

 

 

 

Pre HN vypracovala
Jana Martinková, advokátka
Advocatus Martinková, s. r. o.

Cookies

Na našich stránkach používame cookies. Slúžia na zlepšenie našej práce a vášho zážitku z čítania HNonline.sk. Bližšie informácie nájdete v Pravidlách používania cookies. Spracovanie a správu cookies nastavíte priamo vo Vašom prehliadači.