Rodinný dom je životná investícia, či si ho kupujeme alebo ideme postaviť, málokto si to môže dovoliť viackrát za život a napriek tomu k nej pristupujeme často bez potrebných znalostí. Oveľa uvážlivejšie sa dokážeme rozhodovať pri kúpe auta, ktoré pôjde o pár rokov do šrotu, ako pri kúpe stavebného pozemku, projektu alebo hotového domu.

Predstava o budúcom rodinnom dome, by mala súvisieť s výberom pozemku, lebo ten a jeho vlastnosti najpodstatnejšie ovplyvňujú budúcu stavbu, jej architektonický vzhľad a aj technické parametre.
Pozemok by sme nemali vyberať iba podľa ceny, ale zohľadniť množstvo ďalších kritérií a súvislostí.
Prvou z nich je lokalita a dopravná dostupnosť, ďalej umiestnenie pozemku v krajine, okolitá zástavba, infraštruktúra, geologické pomery, tvar pozemku, jeho veľkosť, šírka a orientácia vzhľadom na svetové strany. Ešte pred kúpou by sme si mali zistiť, či pozemok, o ktorý máme záujem, je skutočne stavebný, aké podmienky pre stavbu na tomto pozemku nariaďuje územné rozhodnutie alebo územný plán obce.
Všetky tieto aspekty, samozrejme, ovplyvňujú cenu pozemku, navyše lokalita. Je v nej zohľadnená atraktivita miesta, jeho kvalita, úroveň technickej infraštruktúry, to znamená prístupové komunikácie, všetky inžinierske siete, ako je vodovod, plynovod, kanalizácia, rozvod elektriny, telefónne vedenie a rozvod káblovej televízie. Vplyv lokality je až taký veľký, že rozdiely v cenách za štvorcový meter sa pohybujú v desaťnásobkoch.
Pre umiestnenie budúceho domu a pohodu bývania je dôležitá orientácia pozemku na svetové strany. Optimálny je vstup na pozemok zo severu. Potom môžeme v budúcom dome obytné priestory, terasu situovať na južnú stranu smerom do záhrady, k slnku.
Ak sme si vybrali pozemok zodpovedajúci našim predstavám, ešte pred podpísaním kúpnopredajnej zmluvy nazrime do listu vlastníctva, z ktorého sa okrem vlastníkov pozemku dozvieme dôležité informácie. Predovšetkým o aký druh pozemku ide, či na pozemku neviaznu ťarchy. Pozemok, na ktorom môžeme začať bez problémov stavať, je v liste vlastníctva označený ako zastavaná plocha, aj keď je voľný, ráta sa s jeho zástavbou. Pozemok, označený ako orná pôda, pred využitím na výstavbu domu je potrebné najprv vyňať z pôdneho fondu formou žiadosti. Za vyňatie pôdy sa platí Štátnemu fondu ochrany a zveľaďovania poľnohospodárskeho pôdneho fondu. Výška poplatku závisí od bonity pôdy, ktorú určia na pozemkovom odbore.
Pohľadať vhodný pozemok a poskytnúť kompletné, odborné služby spojené s jeho kúpou ponúkajú realitné kancelárie. Ich služby stoja približne 5% z ceny nehnuteľnosti.

Venujeme projektu potrebný čas

Vytvoriť a zabezpečiť dlhodobé a harmonické prostredie pre svoju rodinu, spĺňajúce kritériá moderného bývania, si vyžaduje dostatok času a aj finančných prostriedkov. Bez projektu sa stavať nedá. Treba ho predložiť na stavebný úrad k žiadosti o stavebné povolenie.

Môžeme si vybrať hotový projekt z množstva typových katalógových projektov, z projektov dodávateľských firiem alebo orientovať sa na individuálne zhotovený projekt. Kým sa rozhodneme, je dobré uvedomiť si, aký štandard chceme dosiahnuť v našom novom dome, čo od neho očakávame, aký veľký priestor v ňom potrebujeme, postupné generačné zmeny v rodine, priority, želania a predstavy všetkých členov rodiny. Na základe týchto faktorov sa môžeme pustiť do hľadania katalógového projektu, ktorý bude v čo najväčšej miere zohľadňovať naše požiadavky, alebo vybrať si architekta, ktorý vypracuje individuálny projekt zohľadňujúci všetky špecifické požiadavky a detaily.
Katalógové projekty sú opakované a sú lacnejšie ako individuálny projekt. Aj takýto projekt sa musí prispôsobiť osobitým danostiam pozemku a nie mechanicky ho použiť do akéhokoľvek terénu a na akýkoľvek typ pozemku. Možno ho do určitej miery upraviť alebo zmeniť na žiadosť stavebníka. Každú zmenu, doprojektovanie, musí urobiť autor projektu a vždy sú to financie navyše, preto je niekedy lepšie namiesto niekoľkých náročných a drahých prepracovaní projektu orientovať sa na individuálny.
Cenu za individuálny projekt si určíte s architektom dohodou. Vychádza sa pri tom zo Sadzobníka pre navrhovanie ponukových cien projektových prác a inžinierskych činností. Ceny v sadzobníku sú odvodené od celkových nákladov na stavbu.
Po vypracovaní projektovej dokumentácie podľa príslušných stavebných noriem môžeme podať žiadosť o vydanie stavebného povolenia. Najprv musíme získať územné rozhodnutie, ktoré sa vydáva na základe územného konania a až potom začína na návrh stavebníka stavebné konanie. V niektorých prípadoch sa dá územné a stavebné konanie zlúčiť. Okrem projektovej dokumentácie, vyhotovenej v troch exemplároch, treba k žiadosti o stavebné povolenie priložiť ďalšie doklady -- list vlastníctva na pozemok, rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia a súhlasy príslušných orgánov štátnej správy a obce, správcov inžinierskych sietí, majiteľov susedných pozemkov a podobne. Začať s výstavbou treba do dvoch rokov od vydania stavebného povolenia.
(lam)