Kupujete byt či dom? Ak ste práve nezískali podnikaním väčšiu sumu, dedičstvo či výhru, pravdepodobne vám nezostane nič iné, iba si zobrať hypotéku. Aktuálna situácia vám však praje, úroky sú totiž stále na historických minimách. Otázne tiež je, či už váš objekt záujmu reálne stojí a môžete v ňom bývať. Ako potvrdzuje Maroš Ovčarik, riaditeľ portálu Finančný kompas, banka vstupuje do takéhoto projektu z dvoch strán.
Najviac nových developerských projektov vyrastá v Bratislave, a tak sme urobili v HN malý prieskum a pozreli sa na to, aké zaujímavé projekty sa v tomto čase realizujú, do ktorých môžete investovať. Pozrite si ich v galérii:
„Na jednej strane zvyčajne uzavrie úverovú zmluvu s developerom a tak financuje výstavbu samotnej nehnuteľnosti. Potom sa nehnuteľnosť skolauduje, do katastra sa na list vlastníctva zapíšu jednotlivé byty.“
Banka následne môže poskytovať hypotéku vám a tiež ďalším individuálnym nadobúdateľom s tým, že jednotlivé byty slúžia ako zábezpeka a samotnou hypotékou splácate časť úveru developera, ktorý slúžil na výstavbu nehnuteľnosti. „Potom je už len otázkou dohody pri každom projekte, ako sú nastavené splatnosti, akú výšku vlastných zdrojov banka vyžaduje a ako sa dohodnú platobné podmienky za kúpu bytu,“ objasňuje Ovčarik.
Hypotéky zlacnejú, ceny bytov sú vyššie
Zlacnenie hypoték síce na jednej strane podľa Alexandra Krajňaka, majiteľa realitnej kancelárie Remax Absolute, zlacnilo vlastné bývanie, no práve enormný dopyt po bytoch spôsobuje nedostatok bytov na trhu.
„Tým ceny starších bytov rástli, napríklad v niektorých lokalitách Bratislavy medziročne aj o 10 percent. Ceny bytov v novostavbách sa zvyšovali dosiaľ podstatne miernejším tempom zhruba na úrovni troch percent medziročne, no vypredávajú sa veľmi rýchlo a ,z papiera‘.“
Záujem o konkrétny byt je dnes často taký veľký, že dochádza aj k licitácii medzi viacerými záujemcami a byt tak dokáže realitka predať drahšie, než vôbec majiteľ očakáva. V súčasnosti sa developeri snažia klientom ponúknuť vyšší a lepší štandard bývania a ešte ďalšiu pridanú hodnotu za cenu, ktorú zaplatia.
Ako dodáva Peter Ondrovič, risk manažér spoločnosti Lexxus, ľudia opäť začali dôverovať kúpe projektov priamo z papiera, hoci to už nie je taký rozšírený jav ako v minulosti. „Je skôr spojený s projektmi situovanými v dobrých lokalitách, ktoré prinášajú na trh zaujímavú kvalitatívnu hodnotu. Keďže kupujúci ešte nemajú možnosť nehnuteľnosť reálne vidieť, dôležité sú referencie developera, ekonomická kondícia a história zrealizovaných projektov.“
Rezervujte si bývanie s poplatkom
Ak chcete investovať v tomto čase do nového projektu, mali by ste sa pripraviť na to, že rezervačný poplatok, ideálne aj časť samotnej kúpnej ceny, prefinancujete z vlastných zdrojov. Aj banky sú dnes nastavené dnes tak, že 100-percentné hypotéky poskytujú v menšej miere ako predtým, navyše, môžete sa pripraviť pri nich vyšší úrok.
Súvisí to s opatrením NBS, ktorá chce podiel 100-percentných hypoték znížiť na 10 percent celkového objemu poskytovaných úverov. Mnohí klienti v súčasnosti podľa Miroslavy Mizerákovej zo spoločnosti Hypocentrum riešime najmä nové hypoték, často na developerské projekty – novostavby bytov a domov, hypotéky na kúpu existujúcich nehnuteľností alebo vyporiadanie spoluvlastníkov či ex manželov. „Refinančné hypotéky tvoria maximálne 15 percent našich úverov.“
Dôležité sú referencie i predchádzajúce projekty
Isté riziká vám hrozia, ak si hypotéku beriete na projekt, ktorý ešte nebol skolaudovaný, ale developer ho len plánuje stavať. Vo vzťahu developer, banka a klient za najkratší koniec ťahá klient. Musí sa spoľahnúť, že celá výstavba, často spojená s bankovým financovaním, prebehne úspešne až do konca kolaudácie.
„Preto pri výbere projektu by som sa určite pozrel aj na referencie samotného developera, na to, koľko projektov má úspešne za sebou, prípade aké s ním predchádzajúci klienti majú skúsenosti,“ radí Maroš Ovčarik. V minulosti napríklad došlo k prípadu, že pri jednom projekte developer nepoužíval hypotéky kupujúcich na splatenie úveru v rámci výstavby, ale banka odmietla vymazať záložné právo z listu vlastníctva.
„A to napriek tomu, že klient si splnil svoje povinnosti z úverovej zmluvy. Jednoducho nemal dostatok informácií o tom, ako majú nastavené podmienky banka a developer. V iných prípadoch byty neboli dokončené a skolaudované,“ hovorí Ovčarik. V jednotlivých prípadoch sú to často individuálne podmienky a je potrebné pred samotnou kúpou čo najdetailnejšie sa s nimi oboznámiť.